В начале года мы публиковали интервью с экономистом Всеволодом Спиваком о его видении общих трендов в экономике России. Сегодня мы обсудили более детальный сектор – рынок недвижимости и все, то с этим связано. Что будет с рынком жилья в 2026 году и станет ли ипотека доступнее – отвечает эксперт.
– Что нас ждёт в 2026 году в сфере недвижимости? Какие вы видите перспективы? Чего ожидать потребителям?
– В первую очередь, когда говорят о строительстве, обычно приводят условные общие цифры – кажется, 2,8 миллиона квадратных метров жилья. Надо понимать, что в этом году большая часть этой цифры обусловлена не системным строительством – не многоквартирными жилыми домами от строительных трестов. Значительная доля приходится на ИЖС.
В этом году доля ИЖС выросла, и выросла существенно. Поэтому, когда говорят о кризисе строительной отрасли, обычно подразумевают падение темпов строительства у крупных трестов и фирм. А то, что общие темпы строительства жилья снизились не так сильно, не говорит о том, что системным застройщикам легко.
Темпы ИЖС во многом зависят от уровня доходов населения. Я думаю, что в следующем году доходы у большинства, очевидно, расти не будут. Формально допускаю, что власти покажут плюс один процент роста – потому что они должны это делать. Но, мне кажется, уже в этом году многие почувствовали падение своих реальных доходов. В связи с этим, вероятно, можно прогнозировать, что строительство жилья будет понемногу снижаться.
– А покупателям чем это грозит?
– Я считаю, что цены на жильё в новостройках должны немного увеличиваться, но темпами ниже инфляции. Это базовый прогноз.
– Как сильно падение реальных доходов населения ударит по застройщикам? Есть ли риск массовой остановки строительства?
– Застройщикам станет тяжелее. Ну, не то, чтобы тяжелее – стройка остаётся рентабельной, но маржинальность упадёт. При этом, когда была дешёвая ипотека, многие застройщики активно развивались – мы сами видели появление новых имён на рынке Башкирии и России в целом. Они развивались активно, но настолько эффективный рост был возможен только за счёт увеличения заёмных средств.
Для тех застройщиков, которые развивались за счёт кредитов, рост ключевой ставки, конечно, оказывает сильный негативный эффект на текущую деятельность и в ряде случаев может даже привести к банкротству. Для тех же, кто развивался скромнее, строил на свои средства плюс деньги дольщиков, не покупая землю в кредит, думаю, времена, возможно, будут не такими прибыльными, как раньше, но эффективность строительства пока сохранится.
В России рынок недвижимости стоит на пороге изменений
– Есть ли предпосылки, что ипотека станет доступнее или, наоборот, менее доступной в новом году?
– Массовая ипотека станет доступной только в случае снижения ставок, а ставки по ипотеке упадут, только если снизится ключевая ставка. В прогнозах по ключевой ставке я бы не был сверхоптимистичен. Чтобы ипотека реально работала, она должна стоить 10-12%, не больше. Рыночная ставка по ипотеке в норме должна быть выше ключевой.
Думаю, даже если ключевая ставка упадёт, до 10-12% ипотека не опустится. 12% ещё возможно, 10% – вряд ли. При этом есть сценарии, при которых ключевая ставка может развернуться и снова начать расти.
Сейчас мы посмотрим, как экономика отреагирует на повышение налогов и изменения в системе налогообложения. Думаю, первый месяц, первый квартал будут показательными. После этого можно будет увереннее говорить о дальнейшей динамике.
То есть эластичность экономики относительно налогов пока неизвестна. Это можно проверить только эмпирически. Этого не понимаю я, этого не понимает ЦБ, этого не понимает правительство. Месяц, два, три – и посмотрим. Мы строим предположения, но как это будет работать на практике? Думаю, возможны сюрпризы.
Семейную ипотеку могут разрешить оформлять еще до рождения ребенка
– С 1 января государство снижает размер компенсации банкам по всем льготным ипотечным программам…
– Государство и банки в эту игру играют уже не первый год. Банки реагируют либо навязыванием клиентам дополнительных услуг, либо ужесточением оценки платёжеспособности заёмщика при выдаче ипотеки. Центробанк, в свою очередь, пытается бороться с навязанными услугами и повышением ставок по другим продуктам.
– Ключевая ставка снизилась, но при этом обсуждается повышение процентной ставки по ипотеке для семей с одним ребёнком (до 10% – прим. ред.). С чем это связано?
– Ставка по льготной ипотеке определяется не ключевой ставкой, а желаниями, возможностями и целесообразностью с точки зрения государства – готово ли оно покрывать разницу между рыночной ставкой и льготной. Государство решило, что рынок перегрет, и совершенно справедливо. Льготная ипотека перегревает рынок. Я считаю: если при инфляции 4% у нас была ставка 5-6% по льготной ипотеке, то сейчас при инфляции 7-10% ставка в 7% – это хорошая ставка.
Льготная ипотека прямо не привязана к ключевой ставке. Конечно, связь опосредованная есть, но в первую очередь это решение государства, основанное на макроэкономических показателях и социальной составляющей.
– Чего ждать от рынка аренды жилья? Цены снова пойдут вверх?
– Думаю, цены будут расти, но не галопирующими темпами. С одной стороны, надо понимать: если доходы населения не будут расти, нечего будет вкладывать в аренду. Желание индексировать арендную плату у арендодателей будет, и оно частично реализуется, но это, очевидно, не приведёт к резкому скачку.
При этом локально возможно даже снижение цен на аренду в каких-то городах или районах, которые были завязаны на градообразующих предприятиях.