В Воркуте двухкомнатная квартира обойдется в 200 тысяч рублей, «однушка» - в сотню. Средняя стоимость квадратного метра — 3 тысячи рублей (нет, мы не оговорились). В Мурманске и Новом Уренгое цены повыше: «однушка» стоит 1,5 и 2 миллиона, «двушка» - 3 и 4 миллиона рублей соответственно.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев согласен: Воркута соответствует заявленной ситуации с точки зрения цен. Два других города куда дороже — и во многом соответствуют стоимости жилья во многих российских регионах, выше 100 тысяч за «квадрат».
Нужно понимать, что недвижимость можно купить и в степи — еще дешевле, чем в Воркуте, - говорит Константин Апрелев. - Но коммерческого эффекта получить невозможно, не говоря уже о жизни, если у вас не будет достойной зарплаты. Давайте посмотрим на потенциальную доходность квартиры в Воркуте. Сдать «однушку» можно за 10 тысяч рублей в месяц. Но оплата коммунальных услуг встанет в 6-7 тысяч. Счетчики арендатор все равно оплатит. Но в любом случае вложение обойдется в 7-8% годовых. И если владелец квартиры в ней не живет, ему нужно ей управлять. Жилье не должно пустовать, иначе экономика доходности будет минусовой.
Что может привлекать покупателей в Мурманске и Новом Уренгое? Прежде всего — семейная ипотека под 2%. Но если люди собираются туда переезжать, нужно задуматься о средней заработной плате. В Мурманске — 110 тысяч рублей, в Новом Уренгое — 168 тысяч.
Бывшая жительница Воркуты Юлия Винокурова рассказывает, что в советское время город был богатейшим угольным регионом. Вся страна ездила туда за «длинным рублем». Были огромные надбавки к зарплате, строилось жилье. А в 1990-е прекратилось финансирование. Люди бросали жилье, уезжали. Население сократилось на 90%.
Если в Воркуте дома строят на сваях, то — в Мурманске технология строительства обычная, там рядом незамерзающий порт. И Мурманск — самый крупный город Заполярья. Его жители очень неплохо получают.
Другое дело, что жители Мурманска «зарабатывают» кучу хронических заболеваний, - рассказывает Юлия. - У меня там служил отец, получил проблемы с ногами. Плюс там полярная ночь — 40 дней без света, полярный день — два месяца. Всем жителям прописывали обязательно кварцевание, чтобы не было болезней. Холод, комары — жуткое дело.
По данным системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro, Мурманск - один из важнейших центров развития севера европейской части России. До недавнего времени жилое строительство здесь практически отсутствовало. Решать жилищные вопросы людям приходилось за счет вторичного рынка.
- В Воркуте, увы, не все так благополучно и замечательно, иначе люди ехали бы туда косяками, - продолжает Константин Апрелев. - Очевидно, что цены на жилье сбалансированы ситуацией, связанной с отсутствием рабочих мест. Плюс отсутствие социальной инфраструктуры, не позволяющее развивать детей. Покупка жилья, подчеркну, в первую очередь связана с появлением детей. И в этом случае надо делать ремонт. Он обойдется минимум в два раза дороже стоимости квартиры. Покупаете за сто тысяч — отдаете за ремонт 200-300 тысяч рублей.
Единственное преимущество региона - если власти начнут инвестировать в развитие инфраструктуры. Тогда, возможно, появится приток рабочей силы. И тогда цены на жилье начнут существенно расти. Но и это не главное. Надо прогнозировать перспективу развития региона. Будут ли в нем открываться новые предприятия, куда поедут высококвалифицированные специалисты? А они поедут только в том случае, если им будут платить нормальные деньги. Мало школ, детских садов... Да и деньги потратить негде — отсутствуют нормальные магазины, предприятия услуг. Низкие цены на недвижимость свидетельствуют только о том, что эта недвижимость никому не нужна. Я не вижу волны спроса.
Еще одна возможность роста цен на жилье в регионе связана с туристической привлекательностью. Всё это требует вложений. Северные регионы требуют сумасшедших денег: для поддержания инфраструктуры требуется от полумиллиона в год на человека. «Богатая» Москва обходится в 4-5 раз дешевле.
- В Мурманске располагается база Северного флота. Понятно, что город будет расширяться, увеличится воинский контингент, необходимо обслуживание техники. Есть работа, - рассказывает Константин Апрелев. - Опять же — сама по себе цена жилья не может быть основанием для покупки. Кстати, на том же холодном Урале и в Сибири зима гораздо короче — четыре месяца, а не полгода, как в Заполярье. Качество жизни выше — в силу наличия социальных объектов, хорошей инфраструктуры. Те же Пермь, Екатеринбург — как можно сравнивать их с городами за полярным кругом?
- А если взять в расчет, например, теплую Астрахань, где цены на жилья тоже невысоки? Почему так?
- В Астрахани вечное лето. И гораздо больше объектов социальной инфраструктуры, больше школ и детских садов по сравнению с Заполярьем, - говорит Константин Апрелев. - Однако заработные платы низкие. И люди понимают, что можно купить недвижимость дешево, но дальше-то что?