Всегда ли выгодно покупать квартиру на этапе котлована? Отвечает эксперт

Покупка квартиры на этапе котлована давно считается одной из самых выгодных стратегий на первичном рынке, однако в последние годы ситуация стала заметно сложнее. Высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства и изменение структуры спроса заставляют покупателей внимательнее оценивать риски и потенциал новых проектов. Чтобы понять, когда ранняя стадия действительно дает преимущества, а когда ожидания могут не оправдаться, мы обратились за экспертной оценкой к Марине Грицковой, руководителю аналитического центра Stone.

«Сегодня наибольший интерес покупатели проявляют к точечной застройке. Форматы с небольшим количеством квартир и более приватной средой остаются востребованными, а само предложение в этом сегменте постепенно сокращается», — отмечает эксперт.

По ее словам, за последний год стартовало всего 12 таких проектов, при этом общее предложение уменьшилось на 8,1% за счет реализации ранее выведенных новостроек.

Дополнительным драйвером роста остается расположение.

«Локации в ЦАО, около Садового кольца, а также популярные западные и юго-западные направления демонстрируют уверенный ценовой рост. В этих районах стоимость квартир бизнес- и премиум-класса за год увеличилась примерно на 25%», — говорит Марина Грицкова.

Эксперт подчеркивает, что ключевая финансовая выгода покупки на этапе котлована связана с минимальной ценой входа.

«На ранней стадии покупатель получает доступ к самым привлекательным условиям: комфортному первоначальному взносу, беспроцентной рассрочке до ввода объекта и возможности равномерно распределить платежи на 3–4 года. Это позволяет зафиксировать стоимость и снизить финансовую нагрузку», — уточняет Грицкова.

По словам эксперта, на старте доступен и лучший выбор лотов: видовые, удачные по планировке и расположению квартиры традиционно демонстрируют больший потенциал роста. Говоря о юридической стороне сделки, она отмечает, что договор долевого участия остается ключевым инструментом защиты покупателя.

«На этапе котлована ДДУ обеспечивает безопасность сделки, но критически важно оценивать надежность девелопера: его опыт, реализованные объекты и историю соблюдения сроков», — подчеркивает Грицкова.

Тем не менее риски на ранней стадии остаются.

«Самые распространенные риски — перенос сроков строительства и изменения проектной документации. Это может затронуть площадь, планировку или технические параметры приобретаемой квартиры. Поэтому нужно внимательно изучать условия договора и разрешительную документацию», — говорит эксперт.

Отдельный вопрос — влияние покупки на этапе котлована на перспективы перепродажи в случае снижения рынка.

«Низкая цена входа создает ценовой буфер. Даже если рынок проседает, покупатель, вошедший на раннем этапе, имеет больше возможностей для гибкой продажи», — поясняет Грицкова.

При этом эксперт напоминает о структурных процессах в отрасли:

«Рост стоимости стройматериалов и увеличивающаяся себестоимость проекта поддерживают цены на последующих этапах строительства. Это делает лоты, купленные на котловане, более устойчивыми в долгосрочной перспективе».

Ключевые параметры ДДУ, на которые стоит обратить внимание, Грицкова также перечисляет отдельно:

«Необходимо проверить сроки строительства, описание объекта, условия изменения проектной документации, порядок расчетов, штрафные санкции и перечень работ при передаче квартиры. Именно эти положения определяют будущую ликвидность и качество актива».

Эксперт уточняет, что покупка на этапе котлована наиболее оправданна не во всех случаях.

«Наилучший сценарий — когда проект расположен в перспективной локации с будущим развитием инфраструктуры или представляет собой камерный дом с ограниченным числом квартир. В сочетании с надежным девелопером это формирует оптимальную точку входа», — резюмирует Марина Грицкова.