Игра по новым правилам - что стоит знать покупателям недвижимости на Кубани

KrasnodarMedia, 4 ноября. Рынок недвижимости Краснодарского края находится в фазе структурной перестройки, где традиционные драйверы роста — миграция, госпрограммы — столкнулись с новыми реалиями: перенасыщением в крупных узлах вроде Краснодара, дефицитом на курортах, изменением финансовых условий и растущими требованиями покупателей к качеству продукта. Это не кризис, а переход к более зрелому и сегментированному рынку, где успех определяют не объемы строительства, а адаптивность девелоперов и осознанность выбора покупателей.

Диагноз рынка: не перегрев, а переизбыток

Краснодарский край, долгие годы бывший локомотивом жилищного строительства в России, столкнулся с новыми вызовами. Федеральный центр официально включил Краснодар в список городов с признаками перегрева, однако местные эксперты предлагают более nuanced оценку. По мнению вице-президента по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-Юг" Владимира Кравченко, текущую ситуацию не стоит характеризовать как классический перегрев.

Спикер напоминает, что многолетний рост рынка обеспечивался мощной внутренней миграцией, привлекательностью южного региона с его растущей экономикой и теплым климатом, а также государственными программами стимулирования. Однако сегодня рынок столкнулся с закономерными последствиями этого бума.

— Рынок перешел в состояние избытка предложения, или затоваренности. В Краснодаре объем товарного остатка на первичном рынке значительно превышает спрос в отличие от прошлых лет, когда наблюдалась обратная картина, — констатировал Владимир Кравченко.

Цифры подтверждают этот анализ. При среднемесячном объеме продаж около 56,1 тысячи квадратных метров, реализация всего текущего товарного остатка у застройщиков может занять более четырех лет. Это создает принципиально новую реальность как для девелоперов, вынужденных конкурировать за покупателя, так и для самих покупателей, получающих более широкий выбор.

География спроса: контраст Краснодара и побережья

Важно отметить, что ситуация на рынке недвижимости Краснодарского края крайне неоднородна. Если в Краснодаре аналитики фиксируют явный переизбыток предложения, то на Черноморском побережье складывается противоположная картина. Как уточнил Владимир Кравченко, в таких городах, как Геленджик и Туапсе, из-за существующих ограничений на новое строительство предложение остается крайне скудным.

Этот контраст подчеркивает, что говорить о едином рынке недвижимости Кубани некорректно. Он отчетливо сегментируется. Краснодар как миллионник и крупный деловой центр продолжает привлекать инвесторов и постоянных жителей, что и обеспечивает гигантские объемы строительства. В то же время курортные города, где возможности для нового строительства ограничены, сохраняют статус рынка продавца с устойчивым дефицитом и высокими ценами.

Строительные объемы: лидерство вопреки вызовам

Несмотря на признаки затоваренности в отдельно взятых сегментах, строительная отрасль Краснодарского края в целом демонстрирует впечатляющую динамику. По данным на сентябрь 2025 года, объем введенного жилья в регионе достиг 8 миллионов 21 тысячи квадратных метров, что эквивалентно 174 тысячам квартир.

Как сообщила вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-Юг" Светлана Воеводина, Краснодар уверенно занимает вторую позицию в общероссийском рейтинге по объемам возводимого жилья, уступая лишь Москве.

— В городе строится впечатляющее количество жилья — 5 490 тысяч кв. метров, что свидетельствует о динамичном развитии строительной отрасли региона, — отметила эксперт.

На данный момент в краевом центре в стадии активного строительства находится 3 874 000 кв. метров жилой недвижимости, а прямое предложение на первичном рынке составляет 52 500 квартир. Такой масштаб предлагает покупателям невиданный ранее выбор, но одновременно обостряет конкурентную борьбу между девелоперами.

Налоговый фактор: грядущее давление на стоимость

Новым вызовом для всего рынка становятся планируемые изменения в налоговом законодательстве. Минфин России с 2026 года намерен увеличить ставку налога на добавленную стоимость (НДС) с 20% до 22%. Хотя сделки с недвижимостью напрямую не облагаются этим налогом, его рост окажет косвенное, но ощутимое влияние на конечную цену квадратного метра.

Директор технического заказчика корпорации "Девелопмент-Юг" Александр Ганненко разъяснил, что, несмотря на освобождение сделок купли-продажи жилья от НДС, воздействие на себестоимость строительства составит 1,5–2%.

— У нас, как у застройщиков, вырастут затраты на приобретение строительных материалов и оплату услуг подрядчиков, которые являются плательщиками НДС. Следовательно, это приведёт к увеличению финансовой нагрузки на девелоперов, что частично или полностью будет заложено в конечную стоимость жилья, — предполагает специалист.

В условиях высокой конкуренции застройщики будут вынуждены искать пути оптимизации, однако полностью нивелировать рост затрат вряд ли удастся. По оценкам Александра Ганненко, в Краснодарском крае с его стабильным спросом повышение стоимости жилья может составить от 1,5% до 2% в зависимости от класса жилья и стадии реализации проекта.

Эстетика как новая валюта: рост значимости архитектуры

В условиях насыщенного рынка меняется и потребительское поведение. Все больше покупателей обращают внимание не только на цену и локацию, но и на качество самого продукта, в частности, на его архитектурный облик. Как отметил соучредитель Kronung Group Филипп Шраге, современный покупатель стремится приобретать не просто жилплощадь, а определенную среду обитания, соответствующую его представлениям о комфорте.

— Мы это видим на практике: архитектурный облик и использование материалов премиального уровня задают особую атмосферу, — констатирует эксперт.

Проекты с выразительной архитектурной концепцией демонстрируют устойчивый тренд к повышению инвестиционной привлекательности. Такие объекты формируют добавленную стоимость за счет создания точек притяжения в городской среде.

По словам Филиппа Шраге, в регионах-миллионниках, к которым относится и Краснодар, так называемая "архитектурная премия" может достигать 10-20% при условии качественной реализации дизайнерских решений.

— Для инвестора это важно: через 5-10 лет продать квартиру в доме с характерной архитектурой проще и выгоднее, — подчеркивает специалист.

Таким образом, уникальная архитектура перестает быть роскошью и становится стратегическим инструментом конкуренции в борьбе за взыскательного покупателя.

Финансирование: закат эры рассрочек

Еще одной знаковой тенденцией середины 2025 года стало сокращение доли продаж с использованием рассрочки. Если ранее, на фоне высоких ипотечных ставок, достигавших 21%, этот инструмент был крайне популярен и в отдельных проектах у Черноморского побережья доходил до 80–90% продаж, то сейчас его значимость снижается.

Как пояснила директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко, дело не сводится лишь к снижению ключевой ставки.

— Сама по себе рассрочка несёт значительные риски как для тех, кто приобретает жилье, так и для строительных компаний, — говорит эксперт. - Для девелоперов такая схема продаж сопряжена с риском потерять доступ к льготному проектному финансированию, поскольку не выполняется ключевое условие — накопление средств на эскроу-счетах.

В связи с этим застройщики ужесточают условия: повышают размер входного платежа, сокращают срок рассрочки. Для покупателя же основные риски, по словам Светланы Опрышко, связаны с отсутствием гарантий, что в будущем он сможет получить ипотеку для окончательного расчета, а также с риском потерять и внесенные средства, и саму недвижимость при срыве графика платежей, так как право собственности переходит только после полной оплаты.

Эксперт отмечает, что в ближайшей перспективе доля сделок в рассрочку продолжит сокращаться, однако этот инструмент останется в своей узкой нише. Он может быть оправдан как "инструмент бронирования", например, когда покупатель ожидает поступления средств от продажи другого актива или имеет гарантированный крупный доход в ближайшем будущем. Главное правило для снижения рисков, по мнению специалиста, — наличие у покупателя четкого и реалистичного плана по полному погашению всей суммы долга до истечения срока рассрочки.

Заключение: новая реальность кубанского рынка

Рынок недвижимости Краснодарского края демонстрирует классический пример перехода от стадии бурного, подпитываемого госпрограммами роста, к стадии зрелости и консолидации. Вызовы в виде переизбытка предложения в Краснодаре, ужесточения налоговой нагрузки и смены финансовых моделей заставляют всех участников рынка адаптироваться.

Девелоперам приходится смещать фокус с объема на качество, предлагая рынку не просто квадратные метры, а продуманные архитектурные решения и комфортную среду. Покупатели, в свою очередь, получают больше возможностей для выбора, но и больше ответственности, особенно при использовании таких инструментов, как рассрочка. В этих условиях осведомленность о реальных процессах, трезвая оценка рисков и долгосрочных трендов становятся ключевыми факторами для принятия взвешенных решений как о покупке жилья, так и о новых инвестициях в строительную отрасль региона.

Также сообщалось, что ажиотаж и рост цен на кубанском рынке недвижимости ожидается в 2027 году. Об этом KrasnodarMedia рассказал Хвича Харчилава, заместитель декана факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ.

Ранее эксперт назвал причины подорожания новостроек в Краснодаре.