Жители считают, что их имущество оценивают в несколько раз дешевле, чем его реальная рыночная стоимость
Мэрия пытается изъять участки, на которых стоят частные дома новосибирцев, для комплексного развития территории. Их землю сегодня называют «золотой» — это одни из последних участков в непосредственной близости от центра Новосибирска. Но сибиряки уверяют, что их частную собственность не оценивают по достоинству: деньги, которые предлагал будущий застройщик, не идут ни в какое сравнение с актуальными ценами на недвижимость. После того, как бизнесменам несколько раз отказали в выкупе земли по заниженным ценам, их жизнь изменилась, утверждают люди. Корреспондент НГС Павел Тиунов выяснил, во сколько эксперты оценили «золотую» землю, чего хотят собственники частных домов и почему мэрия выступает на стороне предпринимателей.
Трое непокорных
Они называют себя теми, от кого сегодня «шарахаются» чиновники, оценщики и застройщики. Три женщины — три владелицы «золотой» земли практически в центре Новосибирска. У каждой из них — частный дом, стоящий недалеко от «Локомотив Арены».
Елена Дмитриева живёт на Журинском спуске с 1994 года. На постройку фамильного гнезда, где сегодня, по её словам, живут больше 10 родственников, ушла почти вся жизнь. В результате большая семья живёт в доме площадью почти 200 кв. м, рядом гаражи на четыре машины, баня, свой сад. Участок занимает 10 соток.
Алевтина Балюк осела в частном секторе рядом с улицей Фрунзе в 1988 году, когда вместе с мужем переехала в старенький домик площадью 15 квадратов без водопровода, с печным отоплением. 37 лет спустя он превратился в добротную кирпичную постройку, рядом появилась баня, а небольшой изначально участок разросся до 10 соток.
Частный сектор рядом с Фрунзе начали активно застраивать несколько лет назад
Валентина Стрижакова — единственная, кто не живёт в частном доме в тупике Войкова круглый год. Дом достался ей после смерти родного брата в 2016 году, и участок почти в центре Новосибирска, по словам женщины, её буквально кормит.
Все вышеперечисленные участки находятся в границах зоны КРТ. Земля выкуплена в 2006 году (копии договоров имеются в распоряжении редакции. — Прим. ред.) и находится в частной собственности. Общего языка с предпринимателями, которые собираются развивать территорию, женщины не нашли.
Оценочные суждения
Разговоры о расселении, уверяют собственницы, в этих краях «идут уже лет 40»: потому что «центр» и «земля здесь дорогая». Впервые слухи начали принимать реальные очертания в середине 2010-х, когда вблизи улицы Фрунзе якобы должна была появиться гостиница.
Отель на «золотом» участке так и не вырос, поэтому через несколько лет внимание местных жителей привлёк информационный щит, на котором появились сведения о комплексном развитии территории.
Изначально говорили, что застраивать большой участок у озера рядом с «Локомотив-Ареной» будет группа компаний «Брусника» — эту информацию женщинам, по их словам, подтверждали в головном офисе компании в Екатеринбурге. Затем ситуация изменилась: в непосредственной близости от вышеуказанных домов появился небоскрёб бизнес-класса Grando от ГК «Вира», а земля собственниц вошла в границы нового КРТ. В августе 2022 года мэрия подписала с застройщиком договор о комплексном развитии территории «в границах Журинского спуска, улицы Фрунзе и тупиком Войкова».
Участок, входящий в зону КРТ
Представители «Виры», уверяет Елена Дмитриева, начали ходить по домам, выясняя, чего хотят собственники, за год до подписания договора. Диалоги иногда проходили в шуточной форме, типа: «Вы, наверное, 100 миллионов хотите?» — «Нет, нам и 99 хватит». При этом собственницы, по их словам, активно шли на контакт с застройщиком и предоставили бизнесменам все запрошенные документы, чтобы те могли сформировать предложения по выкупу.
В 2023-м частные дворы посетил первый оценщик — представитель компании «Новая оценочная компания». Через несколько месяцев собственницам пришло заключение: Елене Дмитриевой предложили за дом площадью 200 квадратов, баню, гаражи и участок в 7 соток 14,3 миллиона рублей. Алевтине Балюк за дом, баню и участок в 10 соток — 19 миллионов. Валентине Стрижаковой за старенький домик и участок в 1,7 сотки — 2,9 миллиона рублей.
Предложение женщин не устроило. Рецензенты сторонней компании, проанализировавшие оценку, отметили, что заявленные цены не имеют ничего общего с рыночной реальностью.
У Елены Дмитриевой дом площадью 200 кв. м и участок 7 соток
В конце года появился новый оценщик компании «Тасадор» в сопровождении представителя ГК «Вира». Он провёл более тщательный осмотр имущества, но своего заключения так и не предоставил. Вместо результатов, подготовленных компанией «Тасадор», собственницам пришли выводы «Западно-Сибирского центра независимой оценки». Компания оценила имущество женщин ниже, чем предшественники.
«Мне насчитали 13,8 миллиона рублей. Я звоню, говорю: „На каком основании вы передали мои данные?“ Они: мол, у нас есть договор такой, мы имеем право», — отметила Елена Дмитриева.
«У меня стоимость упала до 16,9 миллиона рублей. Как так? У них цены [на недвижимость] растут, у нас — падают», — поддержала соседку Алевтина Балюк.
У Алевтины Балюк дом поменьше, но 10 соток земли
Женщины рассказали, что отправились на приём к тогда ещё вице-мэру и начальнику департамента строительства и архитектуры Алексею Кондратьеву. Чиновник объяснил, что застройщик должен предоставить предложение «на гербовой бумаге за подписью директора с указанной суммой выкупа». Собственницы уверяют, что никто официального предложения им не делал.
Вместо этого застройщик обратился в мэрию с требованием изъять необходимые участки «для муниципальных нужд». Право прописано в договоре о комплексном развитии территории. С января 2025-го мэрия через суд пытается изъять вышеуказанные участки.
Странные дела
Женщины указывают, что после того, как они не согласились с оценкой своего имущества, их жизнь изменилась. Вокруг их домов стали околачиваться неизвестные люди, которые не вступали в диалог, а в большинстве случаев через забор пытались сфотографировать дворы сибирячек.
Однажды, отметила Елена Дмитриева, приехали рабочие, намереваясь вырубить деревья у её ограды под будущую парковку на два машиноместа. Зеленые насаждения, уверяет женщина, пришлось отстаивать чуть ли не с боем, а позже оказалось, что сотрудники якобы перепутали: разрешение на вырубку им было выписано совсем в другом месте.
Валентина Стрижакова уверяет, что ей «не дали построиться». Она согласна на компенсацию, но «справедливую»
Заставила понервничать и записка, оставленная неизвестным на входе во двор Елены Дмитриевой.
«Записочка: „Хотим вам помочь в судебных разбирательствах, просим перезвонить“, номер телефона. Я перезвонила, человек начал говорить: „Я здесь всю жизнь прожил. А вы знаете, как здесь в 90-е дома горели?“ Я не стала дальше разговаривать», — рассказала собственница.
В разгар оценочных баталий в конце 2023 года женщины поставили на кадастровый учёт свои бани. Через несколько месяцев, заказав новые справки ЕГРН, они заметили, что кадастровая стоимость их построек внезапно снизилась на несколько сотен тысяч рублей. Например, у Елена Дмитриевой кадастровая стоимость бани в декабре 2023-го составила 1,2 миллиона рублей, а в апреле 2024-го уже чуть более 700 тысяч рублей.
Собственницы уверяют, что пытались выяснить, почему так произошло, но внятного ответа не получили. Редакция НГС, имея в распоряжении справки ЕГРН, подтверждающие изменение стоимости, направила запрос в Управление Росреестра по Новосибирской области с просьбой прокомментировать ситуацию.
Иски мэрии об изъятии земли у собственников рассматривают в Дзержинском районном суде
Оценка имущества, которую заказывал застройщик, а провёл «Западно-Сибирский центр независимой оценки недвижимости», была подтверждена рецензиями другой оценочной компании — «Белазор». Сегодня, по словам сибирячек, специалиста компании привлекают в суде как независимого эксперта для проведения независимой оценки.
Корреспондент НГС попытался связаться с директором компании Юрием Федосовым. На момент звонка в офисе сообщили, что руководителя нет на месте, но пообещали передать ему информацию и вопросы от корреспондента. На момент публикации ответного звонка от главы компании так и не поступило.
На контакт пошёл только директор «Западно-Сибирского центра независимой оценки недвижимости» Антон Богданов. Он сообщил, что случай с оценкой недвижимости на указанной территории «получился медийным». По его словам, он сам лично выезжал на место, а также использовал информацию, предоставленную заказчиком. При этом, добавил Антон Богданов, застройщик «решил подстраховаться».
«На каждый отчет оценки была получена экспертиза о том, что отчёт соответствует требованию законодательства и рыночная стоимость подтверждается», — констатировал директор компании.
Сибирячки несколько раз обращались в следственный комитет с просьбой разобраться в обстоятельствах «заниженной оценки» их имущества. Доводы сибирячек стали объектом уголовно-процессуальной проверки, по результатам которой был вынесен отказ в возбуждении уголовного дела. В сентябре 2025-го постановление об отказе было отменено, в настоящее время проводится дополнительная проверка (подтверждающие документы имеются в распоряжении редакции).
Что говорят застройщик и мэрия?
В ГК «Вира» корреспонденту НГС сообщили, что договор комплексного развития территории действует, и компания придерживается основного принципа в работе: «соблюдения баланса интересов всех участников процесса».
«В рамках этой работы мы действительно взаимодействовали с собственниками, и часть объектов была приобретена на взаимовыгодных, добровольных условиях. Все финансовые вопросы решались в рамках рыночных цен с учетом независимой оценки, что гарантировало справедливость и прозрачность каждой сделки», — подчеркнули в компании.
Мэрия и застройщик в этой ситуации выступают в связке, их взаимодействие описано в заключенном договоре
Участки сибирячек входят в границы комплексного развития территории района, добавили в компании. При этом представители застройщика не стали вдаваться в подробности взаимоотношений с собственницами, ограничившись тем фактом, что мэрия подала иски о принудительном изъятии земли для муниципальных нужд.
«Наша компания, в соответствии с договором КРТ, несет обязанность по компенсации стоимости этих объектов собственникам после вступления в силу судебных решений», — пояснили в компании.
В пресс-службе мэрии корреспонденту НГС сообщили, что в рамках реализации договора КРТ застройщик приобрёл девять объектов недвижимости, выплатив каждому собственнику от 3 до 18 миллионов рублей. Неуступчивых собственников осталось шесть, в их числе обратившиеся в редакцию женщины. По каждому случаю городская администрация обратилась в Дзержинский районный суд с требованием о принудительном изъятии земли.
В мэрии добавили, что по договору застройщик должен был подготовить территорию к комплексному развитию до 30 июня 2024 года. При этом договор — действующий, о возможных штрафных санкциях для застройщика в мэрии не сообщили.
Чего хотят женщины?
Владелицы участков подчеркивают, что вопреки расхожему мнению не требуют огромные деньги за свою землю.
«Мы хотим, чтобы нас оставили в покое. Мы строили для того, чтобы жить здесь, растить детей, внуков. У меня дом 200 квадратов, куда я пойду? У меня двор, у меня огород есть, у меня овощехранилище есть, у меня три гаража на каждого собственника — в какой квартире за 13 миллионов я могу это всё получить?» — негодует Елена Дмитриева.
Считается, что указанный частный сектор — последний максимально приближенный к центру
Алевтина Балюк добавила, что её семья выкупала землю и строила дом не для того, чтобы «на старости лет куда-то переезжать». В квартире, по её словам, ей жить тяжело.
«У меня жизненное пространство — 10 соток земли. У меня целый сад: яблоки, смородина, груши, вишня, цветы. Где я могу купить такой сад? Почему я должна уходить? Почему я должна ухудшать свои условия?» — не понимает сибирячка.
Валентина Стрижакова согласна на компенсацию, но хочет справедливости. Её имущество по инициативе застройщика оценили в 2,9 миллиона рублей — она сделала свою оценку, и ей насчитали 11 миллионов.
«За эти деньги я могу хоть что-то купить. И ведь даже в мэрии некоторые говорят, что не может такого быть, чтоб нам так мало посчитали. А ведь это факт, это документы, которые лежат в суде. Пусть считают по закону, раз золотая земля, раз лакомый кусок», — резюмировала собственница.
Тем временем на торги выставили ещё один участок — у Юго-Западного котлована. Территорию, предназначенную для КРТ, предпринимателям предлагают выкупить за 70 миллионов рублей и построить на ней жилые дома.