Небольшой кубанский город показал всей России новые подходы в градостроительстве

KrasnodarMedia, 20 ноября. В Абинске Краснодарского края произошло важное событие, которое может стать примером для всей России в улучшении городов и поселков. По инициативе депутата от партии "Новые люди" внесли изменения в генеральный план, позволивший перевести неиспользуемые земли из общественно-деловой зоны под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как рассказал Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects в беседе с KrasnodarMedia, такое решение не только устранило проблему заброшенных участков, но и наглядно показало эффективность перехода к гибким инструментам городского развития — мастер-планам.

Генеральный директор G5 Architects Алексей Бравин. Фото: Из личного архива А. Бравина

В чём разница между двумя терминами?

Ситуация в Абинске типична для многих российских городов: в непосредственной близости от жилых кварталов годами простаивали территории, формально обозначенные в документах как "общественно-деловые", но фактически не используемые и не привлекательные для инвесторов. Такой разрыв между плановыми показателями и реальными потребностями города тормозил развитие всей инфраструктуры района.

Местные депутаты подготовили обоснование перевода этих земель в статус индивидуального жилищного строительства. После проведения обязательных общественных слушаний поправки в генплан официально утвердили советом муниципального образования Абинский район в октябре 2025 года. Теперь на участках можно возводить жилые дома, что создаёт предпосылки для комплексного развития локаций и улучшения качества жизни населения.

Успешный опыт кубанского города актуализирует дискуссию о необходимости внедрения в России современных инструментов пространственного развития. Речь идёт о переходе от традиционных генпланов к мастер-планам — гибким стратегическим документам, способным адаптироваться к меняющимся условиям.

Генплан — главный документ, утверждающий, как использовать землю, что и где строить. Он задаёт строгие правила, обязательные для всех. После утверждения он почти не меняется 10-20 лет. В наше время, когда всё быстро меняется, это снижает пользу генплана. Ещё одна проблема — сложный язык. Обычным людям трудно понять, о чём там написано.

Мастер-план — это новый взгляд на планирование территорий. Он отличается от обычного стратегического документа большей гибкостью и охватывает все стороны жизни: архитектуру, экономику, экологию и общество. Если генплан говорит, что и где построить, то мастер-план задаёт принципы развития территории, показывает, как они меняются, и какие шаги для этого нужны.

В России тема активно развивается в последние годы. Правительство сформировало перечень из 288 населенных пунктов для разработки мастер-планов. На Дальнем Востоке уже реализуют масштабный проект по реновации 22 городов с общим объёмом финансирования 4,4 трлн рублей.

Отмечу, что в современной урбанистике город определяется как единый организм, где любое действие оказывает влияние на систему в целом. Такой органический подход позволяет создавать более устойчивые и комфортные для жизни пространства.

Преимущества для городов будущего!

Мастер-планы обеспечивают синхронизацию, объединяя экономическое, социальное и пространственное развитие. Например, в Дербенте такой документ помог связать реставрацию исторического центра с ростом туризма и созданием новых рабочих мест. Чёткое видение территории привлекает инвестиции, снижая риски для бизнеса. Гибкость планов позволяет оперативно реагировать на изменения, будь то климат или миграция. 

Несмотря на очевидные преимущества, массовое внедрение мастер-планов в России сталкивается с определенными трудностями. Его до сих пор не закрепили в Градостроительном кодексе, что усложняет бюджетное планирование и определение ответственности за реализацию. Помимо этого, остаются несовершенными механизмы учёта мнения горожан, несмотря на требования их вовлечения.

Отмечу, что полная замена генпланов мастер-планами маловероятна, но их взаимная интеграция неизбежна. Генплан должен быть основой для регулирования застройки, а мастер-план — стратегической "надстройкой", задающей видение развития. Такой подход позволяет сохранить баланс между нормативной определенностью и стратегической гибкостью.

Опыт Абинска демонстрирует, что успешные преобразования возможны в любом городе, независимо от его масштаба.

Ранее KrasnodarMedia писал о новом законе эскроу для ИЖС, который набирает популярность на Кубани.