Снижение ставки: тренд есть, но он умеренный
Центральный банк РФ снизил ключевую ставку до 16,5% годовых на заседании 24 октября 2025 года — это четвертое снижение в текущем году после периода роста. Ранее ставка была понижена в июне, июле и сентябре, что постепенно создает условия для удешевления кредитов.
На фоне этих изменений в Казани наблюдается оживление спроса: с сентября по октябрь увеличилось количество сделок, особенно в сегменте новостроек. Однако этот рост нельзя объяснять только снижением ставки. На активность повлияли и другие факторы:
сезонность — переход сделок на вторую половину осени,
акционные предложения от застройщиков,
рост интереса к льготным программам.
Таким образом, снижение ставки стало одним из триггеров, но не единственной причиной роста активности.
Семейная ипотека: главный драйвер спроса
На фоне высоких рыночных ставок (около 19−20%) семейная ипотека остается самым доступным инструментом для большинства семей.
Пример: кредит на 6 млн рублей сроком на 30 лет при ставке 6% обходится в около 36 тыс. рублей в месяц — это приемлемый платеж для семьи со стабильным доходом.
Запрос на такой формат высок: около 10% обращений в отделах продаж связаны с интересом к льготной ипотеке при планировании рождения ребенка. Это говорит о наличии реального спроса на механизмы поддержки молодых семей. Однако осенью 2025 года Минфин РФ выступил с инициативой прогрессивной шкалы ставок:
12% — для семей с одним ребенком,
6% — для двух детей,
4% — для трех и более.
Эта инициатива пока не получила поддержки, но ее реализация сделала бы программу недоступной для многих. Например, платеж по тому же кредиту (6 млн руб.) при ставке 12% составит уже 62 тыс. рублей — почти до уровня медианной зарплаты одного работающего родителя в Татарстане (~61 тыс. руб.). Сохранение текущих условий — важное условие для стабильности спроса.
Рыночная ипотека: когда брать, а когда — ждать
Для тех, кто не попадает под госпрограммы, ситуация сложнее. Текущая рыночная ставка составляет около 20% годовых. При кредите на 6 млн рублей на 30 лет ежемесячный платеж превышает 100 тыс. рублей — это неподъемно для большинства семей.
Однако при суммах 1−3 млн рублей платеж снижается до 17−50 тыс. рублей — такие варианты остаются доступными. Многие покупатели рассчитывают на будущее снижение ставок и планируют рефинансирование. Но прогнозировать сроки падения ставки невозможно.
По мнению эксперта, если рыночная ставка по ипотеке достигнет приемлемых 10−12% годовых, это значительно увеличит динамику спроса на квартиры в уже построенных и сданных жилых комплексах — а это, в свою очередь, повлечет рост интереса к новостройкам.
По этой причине застройщики следят за динамикой ставок как за ключевым фактором долгосрочного спроса. Поэтому брать рыночную ипотеку на сумму свыше 4 млн рублей — рискованно, особенно без гарантий снижения ставок в ближайшее время.
Факторы, сдерживающие дальнейшее снижение ставок
Дальнейшее ускоренное снижение ключевой ставки может быть ограничено рядом макроэкономических факторов.
В 2025 году дефицит федерального бюджета был скорректирован:
изначально — 1,173 трлн руб.,
в июне — повышен до 3,8 трлн руб.,
в сентябре — до 5,7 трлн руб.
Для покрытия этой разницы государство проводит аукционы по ставке РЕПО, на которых банки приобретают государственные ценные бумаги. Это создает дополнительный спрос на деньги и оказывает давление на процентные ставки, замедляя их падение.
Также в октябре возобновилась инфляция:
первая неделя — +0,23%,
вторая неделя — +0,21%.
третья неделя — +0,22%
четвертая неделя — +0,16%
Для сравнения: в июле и августе наблюдалась дефляция, а в сентябре рост составил всего 0,04−0,13%. Возвращение к более высоким темпам инфляции сигнализирует о восстановлении потребительской активности — но и о рисках для денежно-кредитной политики.
Годовая инфляция — 8,16%, накопленная с начала года — 4,72% (в прошлом году — 6,57%).
Вывод эксперта: действовать нужно, но с расчетом
Не стоит откладывать решение жилищного вопроса. Покупка квартиры сейчас — это фиксация стоимости и инвестиция в будущее. Главное — выбирать формат, который соответствует вашим финансовым возможностям.
Семейная ипотека — лучший выбор сегодня. Рыночная — рискованна при суммах свыше 4 млн рублей. Ждать падения ставки до 10−12% в ближайшие месяцы не стоит: сценарий стагнации или медленного снижения более вероятен.
Снижение до 16,5% — позитивный сигнал, но не прорыв. Рынок движется постепенно, и покупателям важно быть реалистами.