Соцсети в последние недели буквально пестрят рассказами о хитрых схемах со вторичным жильём, которые проворачивают ушлые россияне. Начало этому положила история с элитной квартирой известной певицы Ларисы Долиной.
Летом 2024-го народная артистка РФ стала жертвой аферистов. Федеральные СМИ писали, что телефонные мошенники уговаривали её продать дорогостоящую недвижимость в Хамовниках – самом дорогом районе Москвы – и перевести заработанные деньги на так называемый безопасный счёт якобы для их сохранности. Долину убедили, что сделка будет фиктивной и жильё останется при ней.
В итоге квартиру продали за 112 миллионов, которые артистка перевела мошенникам вместе с личными сбережениями. Покупатели, как и риелторы, об обмане ничего не знали.
Сама певица, спохватившись, потребовала аннулировать сделку, но новая собственница отказалась. Судебные тяжбы длились несколько месяцев и в марте Хамовнический суд Москвы встал на сторону Ларисы Долиной. Жильё ей удалось вернуть. Право собственности ответчика на спорное имущество прекратили.
В сентябре суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения. Новоиспечённая владелица лишилась и роскошной квартиры, и денег. На днях стало известно, что она обжаловала признание сделки купли-продажи квартиры недействительной уже в кассации.
Опасный прецедент
Так называемый «кейс Долиной» тем временем ударил по добросовестным покупателям – счёт уже идёт на тысячи. Многие истории не дошли до широкой общественности, однако в Интернете люди наперебой рассказывают, как остались без купленного жилья, хотя сделки проводились по всем правилам.
Много шума наделала история про семью военнослужащего, купившую у 68-летнего пенсионера четырёхкомнатную квартиру в Подмосковье за десять с половиной миллионов. Супружеская пара, воспитывающая троих детей, приобрела её на субсидию от Минобороны. Сделка прошла юридическую проверку, а бывший хозяин попросил рассчитаться наличными. Вскоре мужчина обратился в суд и заявил, что расстался с жильём под влиянием злоумышленников и не осознавал происходящего.
Его слова подтвердила медэкспертиза. Служители Фемиды встали на сторону пенсионера и вернули ему жилплощадь. Семья военного осталась ни с чем. А 65-летняя москвичка смогла отсудить квартиру на 45 «квадратов» в районе Зюзино аж через шесть лет после продажи – заявила, что, мол, страдает умственной отсталостью и не понимала, что творит. Новый собственник, живший по соседству, утверждает, что успел сделать ремонт за миллион рублей. Теперь он готовит кассацию.
Есть мнение, что именно решение в пользу Долиной создало опасный прецедент – суды стали массово, как под копирку, удовлетворять иски экс-владельцев, утверждающих, что продали жильё под напором мошенников. В основном это пенсионеры. Но есть среди продавцов и люди среднего возраста, и даже молодёжь. Вернуть свои деньги назад зачастую просто невозможно.
Известно как минимум об одном таком случае и в Бурятии. Под ударом сегодня так или иначе сегодня оказались все потенциальные приобретатели квартир на «вторичке».
«Стандартных действий недостаточно»
По словам юриста международной сети агентств недвижимости Century21 Baikal Евгении Очировой, дело Долиной стало судебным прецедентом для сотни других дел, когда добросовестные покупатели остались без квартиры и без денег только потому, что не смогли увидеть в продавце человека, находящегося под влиянием мошенников.
- Это, в первую очередь, говорит о том, что теперь для заключения сделки стандартных действий – собрать все необходимые документы, включая медицинские справки, подтверждающие дееспособность продавца, оформить сделку через ипотечное кредитование крупного банка, пройти юридическую проверку проверить права собственности на квартиру, надлежаще зарегистрировать и т. д. – просто недостаточно, – пояснила «Байкал-Daily» Евгения Очирова. – Для покупателя это очень сложная ситуация и на практике здесь возможны два варианта.
Суд может признать его добросовестным приобретателем квартиры, которую продавец отчуждал не по своей воле – под влиянием мошенников, обмана, заблуждения, говорит юрист.
- Сделку могут признать сделку недействительной и, как следствие, покупатель теряет квартиру. Она возвращается прежнему владельцу, но деньги вернуть очень сложно, так как у продавца их уже забрали мошенники, а взыскать их с мошенников на практике почти не реально, – отмечает Евгения Очирова.
Однако добросовестный покупатель может претендовать на компенсацию от государства, поскольку с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Добросовестному приобретателю жилого помещения предоставили право на такую компенсацию от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке.
Для её получения нужно будет обратиться с иском в суд. Размер в каждом случае индивидуален – он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья.
Если же суд не признал покупателя добросовестным, то здесь тоже есть несколько вариантов.
- Один из них – заявить встречные требования. То есть если сделка купли-продажи признана недействительной, наступает двусторонняя реституция (возврат всего полученного), – отмечает Евгения Очирова. – Вы обязаны вернуть квартиру, но в ответ имеете право требовать возврата всей суммы за неё, возмещения всех убытков, связанных со сделкой – например, затрат на оформление, уплаченного налога, процентов по кредиту, компенсацию стоимости произведённых в квартире неотделимых улучшений, если вы делали ремонт. Ответчик – продавец (бывший собственник).
По закону именно он должен вернуть деньги.
- Тот факт, что он сам стал жертвой мошенников и не получил деньги, не освобождает его от этой обязанности перед вами, – говорит юрист. – Также можно подать иск к мошенникам, если они установлены. Если вы не можете вернуть средства, то можете попытаться оставить за собой жильё. Но нужно доказать, что квартира выбыла из владения первоначального собственника по его воле либо что продавец получил ваши деньги.
Следует понимать, что даже если суд обяжет продавца-жертву вернуть деньги, на практике взыскать их крайне сложно, добавляет Евгения Очирова.
- Это может быть единственное жильё, которое нельзя забрать за долги, у продавца может отсутствовать доход и какое-либо имущество, – рассказывает она. Всё это свидетельствует о том, что нужен комплекс законодательных мер, направленных на защиту добросовестных покупателей недвижимости. Но пока не приняты необходимые законы и для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, я бы порекомендовала покупателям обязательно проявлять должную осмотрительность и внимательность – например, не брать недвижимость по явно заниженной цене.
Вот ещё несколько ценных и важных советов от юриста:
- проверять дееспособность продавца (справка из психоневрологического диспансера может свидетельствовать о том, что человек не болен, но не гарантирует, что в момент продажи он отдает себе отчёт в своих действиях (статья 177 Гражданского кодекса РФ – прим. ред). Выявить риски призвана процедура заключения сделки, когда нотариус спрашивает, как человека зовут, как он себя чувствует, понимает ли он, где он находится и т.д.);
- внимательно слушать, наблюдать за продавцом (например, он может быть растерянным, не может чётко, внятно ответить на вопросы о сделке, приводить разные причины продажи недвижимости и т.д.) Как правило, продавая своё единственное жильё, человек чаще всего планирует что-то купить взамен, и на таких сделках его должны сопровождать родственники, особенно пожилых людей. Поэтому, когда продавец не может объяснить, где планирует жить дальше, и отказывается дать контакты родных, это повод насторожиться;
- не рассчитываться наличными средствами, а оставлять чёткий «финансовый след» от покупателя к продавцу;
- надлежаще оформлять документы;
- проверять на наличие судебных решений, которые могут повлиять на законность купли-продажи недвижимости на сайте «Мой арбитр», и в системе ГАС «Правосудие» на сайтах судов;
- изучить сведения о продавце в базе данных федеральной службы судебных приставов (ФССП);
- изучать кредитную историю участников сделки в Бюро кредитных историй;
- проверять продавца на предмет его банкротства с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ);
- изучить всю «историю» приобретаемой квартиры, а именно – когда первоначально возникло право собственности, какой был период владения, соответствует ли цена квартиры рыночной стоимости;
- обеспечивать финансовую прозрачность – использовать банковские ячейки или аккредитивы до момента перехода прав собственности. То есть продавец не получит средства, пока не освободит жильё. На этом этапе также порой удается обнаружить, что человек совершает сделку под действием мошенников – обычно они заявляют пожилым людям, что выезжать из проданного жилья им не придётся. Некоторые нотариусы ведут видеофиксацию во время заключения договора купли-продажи. Такая видеозапись может пригодиться позднее для проведения психолого-психиатрической экспертизы и предъявления в суде,
- с самого начала фиксировать весь процесс сделки – вести аудио, видеозапись переговоров, сохранять все документы, переписки в мессенджерах и т.д.
Кстати, из-за широкого общественного резонанса власти вовсю обсуждают меры по защите добросовестных покупателей. В частности, это «период охлаждения». Пожилой человек, например, сможет отказаться от сделки в течение 10 дней после подписания договора безо всяких последствий и штрафов, однако по истечении этого срока она становится окончательной. А документ, что продавец не находится под влиянием аферистов, хотят сделать обязательным приложением к договору.