Рассрочка опаснее ипотеки для покупателя жилья на Кубани - эксперт

KrasnodarMedia. 23 октября. К середине 2025 года в Краснодарском крае около 40% продаж жилья приходилось на рассрочку. Покупатели рассматривают её как альтернативу ипотеке, ставки по которой остаются высокими — около 21% в середине октября. По мнению директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, снижение ключевой ставки незначительно оживило рынок, но не вернуло ипотеке прежнюю популярность. 

Тем не менее, эксперт отмечает, что доля рассрочек действительно снижается: на конец 2024 года в некоторых проектах у Черноморского побережья доля продаж недвижимости с использованием данного инструмента доходила до 80–90%.

— Дело не сводится лишь к снижению процентных ставок. Сама по себе рассрочка несёт значительные риски как для тех, кто приобретает жилье, так и для строительных компаний, — говорит Светлана Опрышко. — Для девелоперов такая схема продаж сопряжена, например, с риском потерять доступ к льготному проектному финансированию, поскольку при расчетах напрямую с покупателем не выполняется ключевое условие — накопление средств на эскроу-счетах. Поэтому сами застройщики пересматривают условия рассрочек, что делает этот инструмент менее привлекательным для покупателей квартир.

Если ранее можно было найти предложения с входным платежом от 20%, то сейчас застройщики, пытаясь снизить свои риски, поднимают эту планку, сокращают срок рассрочки.

— Мотивация покупателей, выбирающих рассрочку, понятна: в будущем они планируют перейти на ипотеку, ставки по которой станут ниже, — продолжает эксперт. — Но, во-первых, нет никаких гарантий, что ипотечные ставки действительно снизятся до ожидаемого уровня в обозримом будущем, во-вторых, — что банк одобрит этому конкретному заемщику ипотечный кредит.

Еще один нюанс подчёркивает Светлана Опрышко: поскольку право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полного расчёта, в случае срыва графика платежей он рискует не только потерять уже внесённые средства, но и саму недвижимость, о чём неоднократно предупреждал Банк России.

— В ближайшей перспективе доля сделок в рассрочку в Краснодарском крае продолжит сокращаться, но этот инструмент останется на рынке. Потому что у рассрочки есть своя ниша. Рассрочка может быть оправдана, если покупатель использует её не как замену ипотеки, а как "инструмент бронирования" и временного лага между покупкой и поступлением собственных средств, — предупреждает собеседница.

Например, когда он уже ведет переговоры о продаже другого объекта недвижимости или имущества, но расчет с покупателем произойдет через несколько месяцев. В этой ситуации рассрочка позволяет зафиксировать текущую цену на новую квартиру, забронировать понравившийся вариант и спокойно завершить свою сделку.

— Второй относительно безопасный вариант — когда есть гарантированный источник крупного дохода в обозримом будущем, например, получение наследства, закрытие депозита с крупной суммой, выплата премии по итогам года и др. Ключевое слово здесь — "гарантированный". Рассрочка в этом случае выступает как мост, позволяющий начать оформление квартиры сейчас, не дожидаясь формального поступления денег на счет, — говорит директор портала.

Светлана Опрышко напомнила, что главное правило для снижения рисков: у покупателя должен быть четкий, реалистичный и практически безусловный план по полному погашению всей суммы долга до истечения срока рассрочки.

— Расчет не на собственные накопления или поступления, а на возможность взять потом ипотеку, несёт риск: рынок может не успеть измениться в пользу покупателя, а его кредитная история — не пройти проверку банком, — заключила специалист.

Раннее KrasnodarMedia сообщал о том, что для 86% кубанцев жилищные условия полностью соответствуют их запросам.

Также эксперт назвал причины подорожания новостроек в Краснодаре.

Напомним, вторичное жилье в Сочи стоит в два раза дороже, чем в Краснодаре.