Главная повестка рынка недвижимости сейчас – возможные изменения в «Семейной ипотеке», ставшей абсолютным лидером по объему ипотечного кредитования. Эксперты заявляют, что новые условия особенно коснутся семей с одним ребенком. Если кратко: по предварительным данным, свыше 2,8 млн семей больше не смогут воспользоваться программой. Разбираемся в текущей ситуации вместе с экспертом рынка недвижимости, руководителем отдела ипотечных брокеров группы компаний Prime Development Айгуль Зайнетдиновой.
«Семейная ипотека» до изменений
«Семейная ипотека» действительно считается безусловным лидером по количеству выданных кредитов. Согласно открытым данным, на эту программу приходится 68,5% всех жилищных кредитов в Сбербанке. Такой высокий спрос объясняется тем, что рыночные ставки продолжают расти, а популярная программа «Господдержка 2020» была отменена больше года назад.
С момента начала действия программы в начале 2018 года она охватывала семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родились второй и последующие дети. Начиная с июля 2021 года льготы также стали доступны для семей с одним ребенком не старше 7 лет. На протяжении всего этого времени ставка оставалась на уровне 6%.
Однако в июле этого года Госдума порекомендовала Минфину и Минстрою внести изменения в условия ипотечного кредитования. Идея заключается в том, чтобы поощрять семьи с тремя и более детьми, предлагая для них сниженную ставку, а для остальных – наоборот, устанавливать более высокий процент.
Текущая ситуация
Сейчас Минфин изучает новую модель «Семейной ипотеки», которая может заменить фиксированную ставку 6%. Один из рассматриваемых вариантов:
– 12% для семей с одним ребенком
– 6% для семей с двумя детьми
– 4% для семей с тремя и более малышами.
Стоит отметить, что также обсуждался и компромиссный вариант – ставка 10% для семей с одним ребенком. Но пока подтверждения от Минфина нет.
Изменение условий может привести к тому, что многие семьи и вовсе останутся без льготного кредита.
Для семей с одним ребенком
Немного статистики для понимания масштаба ситуации: согласно последней переписи, в России более 55% семей имеют одного ребенка, 33% – двоих, а 12% – троих и более детей. Всего в стране 11,6 млн семей с детьми до 7 лет. Из них примерно 34%, или 4 млн семей, имеют единственного ребенка, что позволяет им получать «Семейную ипотеку». Если новые изменения вступят в силу, около 2,8 млн семей, включая 1,2 млн уже воспользовавшихся программой, могут потерять доступ к выгодной ставке.
Повышение льготной ставки до 12%
В 2025 году средний ежемесячный платеж по «Семейной ипотеке» составляет 31,4 тыс. руб. Если новые условия вступят в силу, для семей с одним ребенком платеж увеличится на 38% и достигнет 43,5 тыс. руб. Это повышение может привести к большему количеству отказов в ипотечном кредитовании.
Снижение льготной ставки до 4%
Для других заемщиков планируется снижение льготной ставки по «Семейной ипотеке» до 4%. Речь идет о семьях с тремя и более детьми. В этом случае медианный платеж уменьшился бы на 28,6% – с 31,4 тыс. руб. до 22,4 тыс. руб. При снижении ставки до 4% дополнительный доступ к льготной ипотеке получили бы еще 7% новых заемщиков. Однако право на такую ставку в 2025 году будет лишь у 0,8% получателей «Семейной ипотеки».
Как отреагирует рынок недвижимости?
Советник председателя Банка России Кирилл Тремасов сообщил, что ожидаемое среднегодовое значение ставки на 2026 год составит 12-13%. Также есть вероятность, что к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься ниже 10%. Тем самым, многие семьи, участвуя в новой программе «Семейная ипотека», столкнутся с ситуацией, когда рыночные ставки будут ниже льготных. Если государственная ипотека окажется на уровне или чуть ниже рыночной, это не позволит поддержать строительную отрасль.
Льготные кредиты стали своего рода драйвером рынка недвижимости и введение дифференциации может внести серьезные изменения.
Успеть в последний вагон
Айгуль Зайнетдинова, руководитель отдела ипотечных брокеров группы компаний Prime Development:
Как мы видим, преобразования больше коснутся тех семей, которые имеют одного ребенка, а их достаточно много. Повышение ставки предполагает также изменение финансовой нагрузки клиента. Несомненно, это даст о себе знать при одобрении заявки, так как у банков при этой процедуре существует такой критерий, как показатель долговой нагрузки. И те семьи, которые сегодня подходят под условия программы по этому параметру, не факт, что смогут воспользоваться ею после пересмотра ставок. Мой главный совет на данный момент – если вы планировали участие в программе «Семейная ипотека», займитесь покупкой жилья прямо сейчас, пока сохраняются выгодные условия.